Quiz di mutui e finanza per l'esame da agente immobiliare.
40 domande d'esame per agente immobiliare su mutui e finanza, con la risposta corretta e la spiegazione. Allenati con 10 domande a caso o leggile tutte qui sotto.
Dieci domande a caso su mutui e finanza: dopo ogni risposta vedi subito se è giusta e perché.
40 domande su mutui e finanza, con le risposte.
- Che cos'è l'EURIRS (IRS)?
- Il tasso comprensivo del margine della banca
- Il parametro di riferimento per il tasso dei mutui a tasso fisso
- Il tasso del mutuo a tasso variabile
Risposta e spiegazione
Il parametro di riferimento per il tasso dei mutui a tasso fisso. L'IRS è il parametro dei mutui a tasso fisso, a cui la banca aggiunge lo spread; per i variabili si usa l'Euribor.
- Che cosa rappresenta il debito residuo di un mutuo ipotecario?
- Il capitale non ancora rimborsato più gli interessi futuri
- Il capitale non ancora rimborsato alla data di riferimento
- La somma delle rate pagate
Risposta e spiegazione
Il capitale non ancora rimborsato alla data di riferimento. Il debito residuo è la quota di capitale ancora da restituire a una certa data; gli interessi futuri non ne fanno parte.
- Chi chiede un mutuo deve dimostrare un certo reddito?
- Sì
- No
- Basta il valore dell'immobile
Risposta e spiegazione
Sì. La banca deve valutare il merito creditizio e la capacità di rimborso del richiedente, non solo il valore della garanzia.
- Chi dà l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca?
- Il notaio
- La banca (creditore)
- L'Ufficio del registro
Risposta e spiegazione
La banca (creditore). La cancellazione richiede il consenso del creditore ipotecario, che per i mutui bancari è la banca (art. 2882 c.c.).
- Chi è il mutuante?
- Chi concede il mutuo
- Chi riceve il mutuo
- Il venditore
Risposta e spiegazione
Chi concede il mutuo. Nel mutuo il mutuante consegna denaro o cose fungibili al mutuatario, che si obbliga a restituirli (art. 1813 c.c.).
- Chi è il mutuatario?
- Chi riceve il prestito
- Chi lo concede
- Il venditore
Risposta e spiegazione
Chi riceve il prestito. Il mutuatario riceve la somma e si obbliga a restituirla; il mutuante è chi la concede.
- Chi è la parte mutuataria?
- Chi riceve il mutuo
- Chi concede il mutuo
- Il venditore
Risposta e spiegazione
Chi riceve il mutuo. Il mutuatario riceve la somma e si obbliga a restituirla con gli interessi.
- Come si calcola il debito residuo di un mutuo rimborsabile a rate costanti?
- Sommando le rate già pagate
- Capitalizzando le rate già pagate
- Attualizzando (scontando) alla data di riferimento le rate ancora da pagare
Risposta e spiegazione
Attualizzando (scontando) alla data di riferimento le rate ancora da pagare. Il debito residuo è il valore attuale delle rate future al tasso del mutuo, non la loro semplice somma.
- Come si calcola oggi il tasso soglia oltre il quale gli interessi sono usurari (L. 108/1996)?
- Aumentando della metà il tasso effettivo globale medio (TEGM)
- Aumentando il TEGM di un quarto e aggiungendo 4 punti percentuali, con uno scarto massimo di 8 punti
- Aumentando di un terzo il TEGM
Risposta e spiegazione
Aumentando il TEGM di un quarto e aggiungendo 4 punti percentuali, con uno scarto massimo di 8 punti. Dal 2011 (D.L. 70/2011) la soglia è il TEGM aumentato di un quarto più 4 punti, e la differenza tra soglia e TEGM non può superare 8 punti.
- Cos'è il mutuo bancario?
- Un prestito di denaro che il beneficiario restituisce con interessi tramite rate periodiche
- Un prestito per qualsiasi esigenza senza restituzione rateale
- Un finanziamento riservato alle imprese edili
Risposta e spiegazione
Un prestito di denaro che il beneficiario restituisce con interessi tramite rate periodiche. Il mutuo è il prestito di una somma rimborsata con un piano di ammortamento in rate comprensive di capitale e interessi.
- Cos'è il piano di ammortamento?
- Il piano di rimborso del mutuo mediante rate comprensive di capitale e interessi
- Un piano di valutazione dei beni strumentali dell'azienda
- Un piano di programmazione strategica
Risposta e spiegazione
Il piano di rimborso del mutuo mediante rate comprensive di capitale e interessi. Il piano di ammortamento indica, per ogni rata, la quota capitale, la quota interessi e il debito residuo.
- Cosa comprendono le rate di un mutuo?
- Solo la quota capitale
- Una quota capitale e una quota interessi
- La quota capitale e metà degli interessi
Risposta e spiegazione
Una quota capitale e una quota interessi. Ogni rata rimborsa parte del capitale e paga gli interessi maturati sul debito residuo.
- Cosa rappresenta l'Euribor?
- Il tasso degli scambi interbancari di denaro a breve termine nell'area euro
- Il tasso degli scambi interbancari a medio-lungo termine
- Il tasso fissato dalla Federazione bancaria
Risposta e spiegazione
Il tasso degli scambi interbancari di denaro a breve termine nell'area euro. L'Euribor è il tasso medio dei prestiti interbancari a breve (fino a 12 mesi) in euro, usato come parametro dei mutui variabili.
- Da che cosa dipende l'Euribor?
- Dal tasso BCE e dai rendimenti di borsa
- Dal tasso medio a cui le principali banche europee si prestano denaro
- Dal tasso della Banca d'Italia
Risposta e spiegazione
Dal tasso medio a cui le principali banche europee si prestano denaro. L'Euribor è il tasso interbancario dell'area euro, rilevato giornalmente su un panel di banche.
- Da cosa sono caratterizzati i finanziamenti nella forma del mutuo fondiario?
- Breve durata
- Garanzia personale
- Garanzia reale (ipoteca di primo grado)
Risposta e spiegazione
Garanzia reale (ipoteca di primo grado). Il credito fondiario è a medio-lungo termine e garantito da ipoteca di primo grado su immobili (art. 38 TUB).
- Da quale fattore dipende in modo rilevante la domanda di abitazioni?
- Dai tassi di interesse dei mutui
- Dai vincoli del PRG
- Dal numero di nuove abitazioni
Risposta e spiegazione
Dai tassi di interesse dei mutui. La maggior parte degli acquisti è finanziata con mutuo: tassi più bassi aumentano il potere d'acquisto e quindi la domanda.
- Di regola, quale percentuale del valore dell'immobile non può superare il mutuo fondiario?
- 90%
- 70%
- 80%
Risposta e spiegazione
80%. Il finanziamento fondiario è di norma limitato all'80% del valore, elevabile al 100% con garanzie integrative (delibera CICR 22 aprile 1995).
- Estinto un mutuo, come si cancella l'ipoteca volontaria che lo garantiva?
- Con una comunicazione della banca autenticata dal notaio
- Con la comunicazione che la banca invia d'ufficio al servizio di pubblicità immobiliare
- Solo con atto notarile, senza comunicazione della banca
Risposta e spiegazione
Con la comunicazione che la banca invia d'ufficio al servizio di pubblicità immobiliare. Per i mutui estinti la cancellazione è automatica: la banca invia la comunicazione all'ufficio senza bisogno del notaio (art. 40-bis TUB).
- Il mutuo è:
- un contratto
- un diritto reale di garanzia
- un diritto reale di godimento
Risposta e spiegazione
un contratto. Il mutuo è un contratto reale (art. 1813 c.c.); l'ipoteca che spesso lo assiste è la garanzia.
- In un ammortamento a rata costante (alla francese), la quota interessi:
- rimane costante
- cresce nel tempo
- diminuisce nel tempo
Risposta e spiegazione
diminuisce nel tempo. Gli interessi si calcolano sul debito residuo, che si riduce a ogni rata: la quota interessi cala e quella capitale cresce.
- La rata mensile di un mutuo è uguale alla rata trimestrale divisa per tre?
- No
- Sì
- È superiore alla trimestrale
Risposta e spiegazione
No. Con rate più frequenti il capitale si rimborsa prima e maturano meno interessi: tre rate mensili costano un po' meno di una trimestrale.
- Le banche consentono l'estinzione anticipata del mutuo?
- Sì, è un diritto del mutuatario
- Solo se prevista dal contratto
- Solo se chiesta entro due anni
Risposta e spiegazione
Sì, è un diritto del mutuatario. Il mutuatario può sempre estinguere anticipatamente; per i mutui su immobili abitativi delle persone fisiche senza penali (art. 120-ter TUB).
- Lo spread è uguale per tutti i clienti della stessa banca?
- No, senza motivo
- Sì, sempre
- No, dipende anche dal profilo di rischio del mutuatario
Risposta e spiegazione
No, dipende anche dal profilo di rischio del mutuatario. La banca fissa lo spread considerando merito creditizio, rapporto tra mutuo e valore, durata e altri fattori.
- Nei mutui a tasso variabile, che cosa esprime lo spread?
- La maggiorazione che la banca aggiunge al parametro di riferimento (es. Euribor)
- Il tasso ufficiale fissato dalla banca centrale
- Il tasso di sconto della BCE
Risposta e spiegazione
La maggiorazione che la banca aggiunge al parametro di riferimento (es. Euribor). Il tasso del mutuo variabile è dato dal parametro (Euribor) più lo spread, il margine fisso stabilito dalla banca.
- Nel contratto di mutuo, chi è il mutuatario?
- Chi si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità
- Chi consegna il denaro o le cose fungibili
- La banca che rilascia la garanzia
Risposta e spiegazione
Chi si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità. Il mutuatario riceve il denaro e si obbliga a restituirlo (art. 1813 c.c.); chi lo consegna è il mutuante.
- Nel mutuo fondiario, l'iscrizione dell'ipoteca è:
- Non prevista
- Facoltativa
- Obbligatoria
Risposta e spiegazione
Obbligatoria. Il credito fondiario è un finanziamento a medio-lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili (art. 38 TUB).
- Nell'ammortamento alla francese, la quota capitale è costante?
- No, cresce nel tempo
- Sì
- No, diminuisce nel tempo
Risposta e spiegazione
No, cresce nel tempo. Nel piano francese la rata è costante: la quota interessi diminuisce e la quota capitale aumenta rata dopo rata.
- Nelle stime cauzionali per un mutuo ipotecario, il valore attribuito al bene è di solito:
- Uguale al valore di mercato
- Inferiore al valore di mercato
- Superiore al valore di mercato
Risposta e spiegazione
Inferiore al valore di mercato. La stima a garanzia è prudenziale: la banca considera un valore inferiore a quello di mercato per coprirsi dal rischio di realizzo.
- Per calcolare la rata annua di ammortamento di un prestito, per quale fattore si moltiplica il capitale (q = 1 + i)?
- i · qⁿ / (qⁿ − 1)
- (qⁿ − 1) / (i · qⁿ)
- i / (qⁿ − 1)
Risposta e spiegazione
i · qⁿ / (qⁿ − 1). La rata costante è R = C · i · qⁿ / (qⁿ − 1); il secondo fattore è l'inverso e serve ad accumulare all'inizio, il terzo è la quota di reintegrazione.
- Per determinare il debito residuo di un capitale rimborsabile a rate costanti, qual è la sequenza corretta?
- Calcolo della rata, somma e posticipazione delle rate non pagate
- Calcolo della rata, somma e anticipazione (attualizzazione) delle rate non ancora pagate
- Posticipazione del capitale, calcolo della rata, somma delle rate pagate
Risposta e spiegazione
Calcolo della rata, somma e anticipazione (attualizzazione) delle rate non ancora pagate. Il debito residuo è il valore attuale delle rate ancora da pagare.
- Qual è il fattore determinante che una banca valuta per concedere un mutuo?
- Il valore medio dell'immobile
- Il valore di mercato dell'immobile
- La capacità di reddito del richiedente, verificata tramite i redditi dichiarati
Risposta e spiegazione
La capacità di reddito del richiedente, verificata tramite i redditi dichiarati. Il merito creditizio si fonda sulla capacità del richiedente di rimborsare le rate; l'immobile è la garanzia.
- Quale caratteristica non è tipica del mutuo ipotecario?
- Rimborso con piano di ammortamento
- Garanzia ipotecaria
- Breve durata
Risposta e spiegazione
Breve durata. Il mutuo ipotecario è di regola a medio-lungo termine, rimborsato a rate e garantito da ipoteca.
- Quale imposta calcolano e versano allo Stato le banche sui mutui concessi?
- Imposta catastale
- Imposta sostitutiva
- Imposta di registro
Risposta e spiegazione
Imposta sostitutiva. Sui finanziamenti a medio-lungo termine la banca applica l'imposta sostitutiva (0,25% o 2% sulla prima/non prima casa) al posto delle imposte d'atto.
- Quali finanziamenti interessano di più la compravendita immobiliare?
- I mutui fondiari ed edilizi
- Il factoring
- Il marketing
Risposta e spiegazione
I mutui fondiari ed edilizi. I mutui fondiari (per l'acquisto) ed edilizi (per la costruzione) sono garantiti da ipoteca sull'immobile.
- Quando gli interessi sono usurari?
- Quando superano il tasso soglia nel momento in cui sono pattuiti
- Quando sono inferiori al tasso soglia
- Quando superano il tasso soglia nel momento in cui sono pagati
Risposta e spiegazione
Quando superano il tasso soglia nel momento in cui sono pattuiti. Si considerano usurari gli interessi che superano il limite di legge nel momento in cui sono promessi o convenuti (art. 1 D.L. 394/2000, L. 108/1996).
- Quando si iscrive un'ipoteca a garanzia di un mutuo, per quale importo viene di solito iscritta?
- Per un importo superiore al mutuo concesso
- Per lo stesso importo del mutuo
- Per un importo inferiore
Risposta e spiegazione
Per un importo superiore al mutuo concesso. L'ipoteca si iscrive di norma per una somma superiore al capitale (spesso il doppio), così da coprire anche interessi e spese.
- Se il costruttore vende un'unità gravata da ipoteca fondiaria, deve per forza estinguere il mutuo?
- Sì, perché il mutuatario ha diritto all'estinzione anticipata
- No, se l'acquirente si accolla la quota di mutuo relativa all'unità
- Sì, perché il mutuo è intestato ad altri e non si può trasferire
Risposta e spiegazione
No, se l'acquirente si accolla la quota di mutuo relativa all'unità. Il mutuo fondiario può essere frazionato e la quota relativa all'unità accollata all'acquirente.
- Se nel contratto di mutuo le parti non prevedono nulla sugli interessi:
- il mutuatario non deve interessi
- il mutuatario deve gli interessi al mutuante
- il mutuatario deve restituire il doppio
Risposta e spiegazione
il mutuatario deve gli interessi al mutuante. Salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi (art. 1815 c.c.).
- Se si vende un immobile gravato da ipoteca, il mutuo deve essere estinto anticipatamente?
- Sì, perché è intestato ad altri e non si può trasferire
- No, se l'acquirente si accolla la quota di mutuo
- No, se il mutuo non supera 50.000 euro
Risposta e spiegazione
No, se l'acquirente si accolla la quota di mutuo. Con l'accollo l'acquirente subentra nel debito e il mutuo prosegue senza necessità di estinzione.
- Secondo il codice civile, se nel mutuo è prevista la restituzione a rate e il mutuatario non ne paga anche una sola:
- il mutuante può chiedere la restituzione di metà della somma
- il mutuante può chiedere la restituzione immediata dell'intero
- il mutuante può chiedere il doppio della somma
Risposta e spiegazione
il mutuante può chiedere la restituzione immediata dell'intero. L'art. 1819 c.c. consente di chiedere subito l'intero; per il mutuo fondiario il TUB richiede un ritardo più qualificato.
Gli altri argomenti dell'esame.
- Contratti 220 domande
- Catasto e registri 194 domande
- Estimo e valutazione 166 domande
- Diritti reali e proprietà 138 domande
- Fisco e imposte 120 domande
- Diritto commerciale e società 117 domande
- Urbanistica ed edilizia 95 domande
- Condominio 79 domande
- Obbligazioni e responsabilità 63 domande
- Mediazione e professione 56 domande
- Successioni e famiglia 51 domande
- Locazioni 24 domande
- Tecnica delle costruzioni 17 domande
Domande scritte dalla redazione di Gromia a partire dai test di autovalutazione per l'esame da agente immobiliare, riviste e aggiornate alle norme in vigore. Le prove vere cambiano da Camera di Commercio a Camera di Commercio: il quiz serve per allenarsi e non sostituisce il corso abilitante.